Le droit des locataires et propriétaires est en constante évolution afin de s’adapter aux nouveaux besoins et enjeux du marché immobilier. Cet article vous présentera les dernières évolutions législatives et jurisprudentielles qui ont un impact sur la relation entre bailleurs et locataires, ainsi que des conseils pratiques pour mieux comprendre leurs droits et obligations respectifs.
Réforme du droit de la copropriété
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN) a apporté de nombreuses modifications au régime juridique de la copropriété. Parmi ces nouveautés, on peut citer l’obligation pour les copropriétés de moins de 50 lots à usage d’habitation d’être immatriculées au registre national des copropriétés, ou encore l’instauration d’un plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés comportant plus de 200 lots.
La réforme a également introduit la possibilité pour les copropriétaires de mandater un tiers pour voter à leur place lors des assemblées générales, ainsi que la création d’un fonds d’aide aux travaux destiné à financer les projets de rénovation énergétique.
Il est important pour les propriétaires bailleurs de se tenir informés des nouvelles règles applicables en matière de copropriété, notamment en ce qui concerne le partage des charges entre propriétaires et locataires.
Encadrement des loyers
L’encadrement des loyers fait partie des mesures phares de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui vise à réguler les prix de la location dans certaines zones dites «tendues». Depuis le 1er janvier 2019, cette mesure est à nouveau en vigueur dans les communes de Paris et Lille.
Le dispositif d’encadrement des loyers impose aux bailleurs de respecter un niveau de loyer maximum, déterminé en fonction de la zone géographique, du type de logement et de sa date de construction. Les propriétaires qui ne respectent pas ces plafonds encourent une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Pour les locataires, il est essentiel de vérifier que le loyer demandé par le propriétaire est conforme aux plafonds en vigueur avant de signer un bail. En cas d’irrégularité, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action en diminution de loyer devant le tribunal d’instance.
Bail mobilité
La loi ELAN a également introduit un nouveau contrat de location, le bail mobilité. Ce contrat à durée déterminée (de 1 à 10 mois) s’adresse aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou étudiante, et présente certaines spécificités par rapport au bail classique :
- Il n’est pas soumis à la taxe d’habitation ;
- Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer ;
- Le locataire ne peut pas donner congé avant l’expiration du bail, sauf accord du propriétaire.
Ce type de contrat présente des avantages tant pour les locataires, qui bénéficient d’une plus grande souplesse dans leur recherche de logement, que pour les propriétaires, qui peuvent louer leur bien rapidement et sans contraintes.
Garantie Visale
Depuis le 1er février 2016, la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) est proposée aux locataires âgés de moins de 30 ans ou en situation professionnelle précaire. Cette garantie, mise en place par Action Logement, permet de couvrir les impayés de loyers et charges pendant toute la durée du bail, jusqu’à un montant maximum défini selon la zone géographique et la composition du foyer.
Pour les propriétaires bailleurs, cette garantie constitue une sécurité supplémentaire en cas d’impayés. Toutefois, elle ne dispense pas le locataire de souscrire une assurance habitation ou de fournir un dépôt de garantie.
Jurisprudence récente sur la clause résolutoire
La Cour de cassation a rendu un arrêt important le 11 septembre 2019 concernant l’application d’une clause résolutoire prévue au contrat de bail en cas d’impayés. Selon cet arrêt, le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour régulariser sa situation, même si le bailleur a déjà fait constater la résiliation du bail par huissier.
En pratique, cela signifie que les propriétaires bailleurs doivent être particulièrement vigilants lorsqu’ils entament une procédure de résiliation pour impayés, et ne pas hésiter à solliciter l’aide d’un avocat pour s’assurer du respect des règles procédurales.
En conclusion, les dernières évolutions législatives et jurisprudentielles en matière de droit des locataires et propriétaires témoignent d’une volonté croissante d’équilibrer les rapports entre bailleurs et locataires. Il est essentiel pour chacune des parties de se tenir informée de ces nouveautés afin de mieux comprendre leurs droits et obligations, et de veiller au respect des règles en vigueur.